Demografischer Wandel beeinflusst Wohnungsmärkte

Eine aktuelle Untersuchung von Prea, einem Unternehmen im Bereich Technologie und Immobilien, verdeutlicht die Notwendigkeit einer verstärkten regionalen Betrachtung des Wohnungsmarktes und der Wohnungsinvestitionen in Deutschland. Bislang wurde dieser Aspekt oft vernachlässigt. Die Studie basiert auf Faktoren wie Geburtenrate, Sterberate, Wanderungsbilanz und wirtschaftlicher Entwicklung. Mithilfe dieser Parameter prognostiziert die Studie die Bevölkerungsentwicklung und das Durchschnittsalter für die kommenden 10, 15 und 20 Jahre für sämtliche Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland.

Die daraus resultierenden Erkenntnisse erlauben Rückschlüsse auf den Bedarf an Wohnraum sowie das potenzielle Leerstandsrisiko in den verschiedenen Regionen. Leider wird dieser Zusammenhang von Immobilieninvestoren häufig nicht ausreichend berücksichtigt. Die Experten von Prea warnen daher eindringlich vor den möglichen Konsequenzen eines Geburtenrückgangs.

In den kommenden zwei Jahrzehnten wird der demografische Wandel vor allem die ländlichen Gebiete Deutschlands erheblich beeinflussen. Dort werden Bevölkerungsrückgänge von bis zu 60 Prozent verzeichnet, wie beispielsweise im Saale-Holzland-Kreis. Besonders stark betroffen sind die eher ländlich geprägten Bundesländer Sachsen (-9,5 %), Sachsen-Anhalt (-17,2 %) und Thüringen (-14,9 %).

Im Gegensatz dazu werden die städtischen Zentren weiterhin Zuwachs verzeichnen, vor allem aufgrund der gesteigerten Zuwanderung. Besonders hervorzuheben sind dabei die Metropolregionen rund um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main. Der bereits seit den mittleren 2000er Jahren bestehende Trend zur Urbanisierung wird somit fortgesetzt. Dies wird den Druck auf die Großstädte weiter erhöhen.

Trotz dieser Entwicklung wird das durchschnittliche Alter der Bevölkerung von derzeit 44,4 Jahren auf über 46,5 Jahre ansteigen. Dies wird voraussichtlich die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und einer barrierefreien Gestaltung des öffentlichen Raums verstärken.

Viele Städte werden zweistellig schrumpfen

In den nächsten zwei Jahrzehnten wird es eine klare Aufteilung zwischen Städten mit robustem, nachhaltigem Wachstum und jüngerer Bevölkerung im Vergleich zu jenen mit deutlichen Bevölkerungsrückgängen geben. Diese Entwicklung ermöglicht die Erstellung einer Rangliste der Standorte für Wohnungsinvestitionen. Regensburg, Leipzig und Potsdam führen diese Liste an, da sie ein positives Bevölkerungswachstum aufweisen. Hingegen wurden Neuss, Trier und Moers als Orte identifiziert, die mit den größten Bevölkerungs- und Bedarfsrückgängen im Wohnungsbau konfrontiert sind.

Die Metropolregionen rund um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main sowie die Großstädte im östlichen Deutschland werden voraussichtlich weiterhin wachsen. Insbesondere Leipzig wird hierbei hervorgehoben, da Prea für die nächsten zwanzig Jahre einen Bevölkerungsanstieg von beeindruckenden +30,2 Prozent prognostiziert. Ein bedeutender Faktor dieses Urbanisierungstrends ist die zunehmende Bedeutung wissensintensiver Dienstleistungen für die Wertschöpfung.

Die Studie betont, dass Regionen mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung vermehrt mit Leerständen konfrontiert sein werden. Dr. Martin Kern, Senior Capital Market Quant bei Prea, weist darauf hin, dass selbst in stagnierenden Bevölkerungsbereichen der Immobilienbestand an die sich wandelnden Bedürfnisse angepasst werden muss. Dies gilt auch für die städtische Infrastruktur. In den betroffenen Regionen könnte dies städtebaulich bedeuten, dass entweder bestimmte Stadtteile verkleinert oder sogar ganze Siedlungen aufgegeben werden müssen.

Umlandgemeinden müssen sich stärker auf demografischen Wandel einstellen

Der demografische Wandel wird dazu führen, dass städtische Wachstumsregionen als Gewinner hervorgehen, sofern sie frühzeitig auf die Bedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft reagieren. Aufgrund des anhaltend hohen Nachfrageandrangs in wirtschaftlichen Knotenpunkten infolge des demografischen Wandels prognostiziert Dr. Martin Kern von Prea steigende Wohnkosten sowohl für Miet- als auch Kaufobjekte. Diese Entwicklung könnte das Umland attraktiver machen. Dies eröffnet ländlichen Gebieten eine Chance, dem Bevölkerungsschwund entgegenzuwirken, indem sie sich als altersfreundliche Gemeinden positionieren.

Der demografische Wandel führt zu einem erhöhten Bedarf an barrierefreiem Wohnraum. Bis 2035 wird die Lücke bei barrierefreien Einrichtungen wie schwellenfreien Zugängen und bodengleichen Duschen auf etwa 2 Millionen Wohneinheiten anwachsen. Barrierefreiheit betrifft nicht nur Wohnungen, sondern auch den öffentlichen Raum. Dies umfasst den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, die Anpassung von Gehwegen, Ampeln für leichtere Mobilität, barrierefreien Zugang zu öffentlichen Einrichtungen und die Schaffung von vielfältigen Quartieren für Wohnen, Arbeit und Nahversorgung.

Bezüglich des Wohnungsmarktes haben Bestandshalter und Investoren die Gelegenheit, das Risiko von Leerständen durch barrierefreie Wohnungen zu minimieren und attraktive Zusatzrenditen zu erzielen, unabhängig davon, ob dies durch Umbau oder Neubau geschieht. Barrierefreiheit kommt nicht nur mobilitätseingeschränkten Menschen zugute, sondern der gesamten Gesellschaft.

Weiterführende Informationen 

https://www.immobilienmanager.de/demografischer-wandel-beeinflusst-wohnungsmaerkte-21072023